Аванс и задаток при покупке квартиры

Содержание

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Аванс и задаток при покупке квартиры

Предоплата за покупку квартиры сегодня довольно частое явление. Она дает гарантии как покупателю, так и продавцу.

Если вы решили вложить сбережения в квартиру, нашли подходящий вариант и уже готовы внести предоплату, рекомендуем не спешить, а сначала разобраться, как правильно все это оформить.

Не многие знают, что, например, аванс не всегда можно вернуть. Поэтому, чтобы зря не тратить деньги, нервы и время, перед тем как внести деньги, прочитайте этот материал.

Аванс не равен задатку

С юридической стороны, аванс – это предоплата по договору купли-продажи. Без договора нет аванса. Но часто риелторы называют «авансом» никак не оформленную денежную предоплату.  «Аванс» в этом случае не предоставляет никаких гарантий ни продавцу, ни покупателю.

Поэтому нужно понимать, что «аванс», который обычно имеют в виду риелторы и задаток – это разные вещи. Символический «аванс» может быть обговорен устно и потом от своих слов можно легко отказаться. А задаток оформляется письменно, с ним заключается договор. Задаток должен гарантировать, что условия договора будут исполнены.

В гражданском кодексе четко прописано, как задаток можно вернуть, и какие причины могут препятствовать этому:

  • если квартира не продалась по независящим обстоятельствам, то задаток возвращается покупателю. То же самое, если и продавец, и приобретатель оба отказались от сделки;
  • если виноват продавец, тогда покупатель получает свою сумму, умноженную на два;
  • если виноват покупатель, тогда на возврат задатка он может не рассчитывать.

Еще один способ внести предоплату за квартиру – это обеспечительный платеж. Его включили в гражданский кодекс недавно. Он представляет собой предварительную плату. И при его внесении можно указать любые условия.  Каким образом он будет возвращен или его не вернут вовсе – все эти детали будут на усмотрение продавца и покупателя.  

Почему покупателю и продавцу важно, чтобы задаток был внесен?

Прежде всего, задаток – это гарантия, что сделка состоится. Как для продавца, так и для покупателя. Последний может быть уверен, что он уже точно забронировал эту квартиру и больше никто ее не купит.

А владелец, который, например, потратился на оформление сделки, не останется в убытке, если покупатель внезапно откажется от приобретения недвижимости. Но чтобы точно были гарантии, символический «аванс» не подойдет.

Здесь нужно заключать договор задатка или договор купли-продажи.  А также можно внести обеспечительный платеж.

Размер предоплаты

Как правило, в среднем размер предоплаты составляет не более 100 тысяч рублей, а минимальная сумма начинает от 20 тысяч. Но все зависит от региона. По словам экспертов, чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если хозяин квартиры просит больше, то стоит сначала выяснить причину. В том случае, если она действительно веская, тогда стоит выполнить просьбу. Но при этом обязательно оформите договор задатка или купли-продажи с обеспечительным платежом.

Чтобы в случае расторжения сделки, предоплату вам вернули.  

Но если причина вам кажется подозрительной, то скорее всего, лучше отказаться от покупки. Вы убережете себя от мошенников, которые живут за счет вот таких предоплат. А чтобы полностью быть уверенным, что перед вами реальный владелец квартиры, проверьте его по всем фронтам.

Сначала, например, удостоверьтесь, что он не находится под следствием и не частый гость у судебных приставов. Затем вам надо обязательно выяснить, кто собственник жилья по документам, а не по словам продавца.

Для этого нужно еще до внесения предоплаты заказать выписку ЕГРН. Она расскажет, кто владел квартирой ранее, сколько собственников, есть ли обременения на недвижимость. Проще и быстрее будет воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр.

Укажите адрес объекта или кадастровый номер. И через полчаса электронный вариант документа будет у вас на руках.

Что должно быть в договоре задатка?

Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки.

В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы.

Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке.

И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.

Оформляем расписку

Этот документ нужен для того, чтобы подтвердить передачу денег. Продавец должен составить ее в письменно виде в вашем присутствии. Следите за тем, чтобы подпись у продавца была такая же как в паспорте.

Кроме того, в документе должны паспортные данные владельца и покупателя. Размер задатка. Время и дата составления. А также нужно указать, что средства передаются по договору.

Иногда отдельно расписку не оформляют, а информацию о получении денег вносят сразу в договор.

Если все документы оформлены правильно, тогда вам не стоит бояться, что продавец окажется мошенником. Даже если он откажется возвращать предоплаченные деньги, на него можно будет подать в суд.

Но перед этим письменно уведомите владельца о том, что вы хотите вернуть платеж и укажите причину.

Как правило, почти во всех случаях, если покупатель действительно не виноват в разрыве сделки, такие суды выигрышные.

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать

Аванс и задаток при покупке квартиры

Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.

Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.

Как и задаток, аванс важно подтверждать в письменной форме. Коллаж: МИР КВАРТИР

Предоплата за квартиру: аванс и задаток

Аванс, как и задаток — это предоплата в сделках купли-продажи. Выплачивая определенную сумму денег до получения квартиры или дома в собственность, покупатель заявляет продавцу, что готов приобрести именно его жилье.  

Основное отличие аванса и задатка заключается в большей ответственности, которую берут на себя стороны сделки. То есть, оформляя задаток, покупатель и продавец документально подтверждают свои обязательства и гарантируют их исполнение.

Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Если нет договора, то не было и аванса. Поэтому если вы выбрали аванс, то вместе с соглашением вам нужно будет составить предварительный договор, который станет проектом основного договора купли-продажи.

Что нужно знать о задатке и авансе. 9111.ru

Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но для того чтобы вернуть свои деньги, если сделка сорвется, достаточно расписки и соглашения о задатке.

То есть это еще одно важное отличие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если только в соглашении не прописаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или когда от сделки отказался продавец.

Другими словами, если покупатель передумал приобретать квартиру, то аванс он может вернуть, а задаток нет. Если планы поменялись у продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может и не вернуть.

Письменное соглашение

Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры, если жилье премиум-класса.

Соглашение обеспечит возврат предоплаты, если покупка квартиры сорвется. kreditolog.com

Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.

Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.

В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Как правильно передать аванс или задаток

После того как будет составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка и подписано соглашение о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.

Образец расписки можно найти в Интернете. pravbaza.ru

Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты в ней должны быть обязательно, а именно:

  • название документа со ссылкой на договор купли-продажи;
  • дата составления расписки;
  • паспортные данные плательщика и получателя денег;
  • характеристики квартиры;
  • сумма предоплаты;
  • подписи собственника и покупателя жилья.

Лучше составлять расписку от руки: почерк подделать достаточно сложно. Это поможет, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые придется разбирать в суде.

Обратите внимание, паспортные данные в документе должны совпадать с данными паспортов покупателя и продавца. Желательно привлечь к процессу свидетелей, но не родственников.

Расписка пишется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которой владеют несколько собственников, то расписку пишут все владельцы. 

Что будет, если не правильно оформить предоплату

Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.

Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.

Не торопитесь с предоплатой, если не знаете, как ее правильно передать. psifactor.info

Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.

Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.

По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.

Пора сделать выбор

Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.

Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.

Если сомневаетесь — обратитесь к специалисту. moscow.sm-news.ru

Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.

Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.

Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/08/19/zadatok-i-avans-pri/

Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры: что лучше выбрать

Аванс и задаток при покупке квартиры

Задаток и аванс – совершенно разные понятия. Но именно от правильной формулировки в договоре купли-продажи (далее – ДКП) зависит то, получит ли покупатель деньги обратно в случае срыва сделки, или нет. Рассмотрим, что такое задаток и аванс с точки зрения ГК РФ, чем они отличаются, как оформить документы правильно и какой вид оплаты лучше использовать при покупке квартиры.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Зачем вносить аванс или задаток?

Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:

  1. Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
  2. У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
  3. У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.

Важно! Большинство сделок проводятся с внесением задатка или аванса. Первая часть суммы передается продавцу в день заключения ДКП и подачи документов на регистрацию, оставшаяся – после регистрации перехода права собственности.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Задаток и аванс: в чем разница

Аванс по договору – это платеж, который юридически приравнивается к предоплате. Согласно ст. 487 ГК РФ, при отказе продавца от сделки предоплата возвращается полностью. Если же от заключения ДКП отказывается покупатель, деньги он тоже получит обратно.

Задаток за квартиру – это сумма, выдаваемая продавцу в счет части стоимости приобретаемой недвижимости. Он служит обеспечением обязательств по договору. При предоплате такие обязательства не накладываются.

Что происходит с задатком при срыве сделки:

  1. Если виновен собственник жилья – возвращается в двукратном размере покупателю (ст. 381 ГК РФ).
  2. По вине покупателя – остается у продавца.
  3. Если обязательства по договору неисполнимы вследствие форс-мажорных обстоятельств, за которые не ответственна ни одна из сторон, задаток возвращается покупателю (ст. 416 ГК РФ).

Обратите внимание! Участник сделки, ответственный за ее срыв, обязан компенсировать второй стороне причиненные этим убытки, если договором не предусмотрено иное.

В общих чертах разница между авансом и задатком выглядит так:

АвансЗадаток
Вносится только в счет оплаты части стоимости жильяОбязывает стороны к доведению сделки до конца, передается продавцу в счет части цены жилья
При невыполнении обязательств продавцом возвращается покупателю в однократном размереЕсли сделка срывается по вине продавца, покупатель получает задаток в двойном размере
Если сделка срывается по вине покупателя, деньги ему возвращаются обратноЕсли в отмене сделки виновен покупатель, задаток остается у продавца

Сумма задатка или предоплаты зависит от договоренности сторон. В среднем по договору передается 50 000-100 000 руб. Если продавцу нужно погасить долги, сумма может быть больше.

Как внести аванс при покупке квартиры?

Для внесения аванса в качестве предоплаты при покупке недвижимости нужно составить предварительный или основной ДКП. Первый вариант актуален, если документы будут подаваться на регистрацию через некоторое время. Если же стороны готовы подать из в Росреестр сразу, проще оформить основной ДКП сразу.

Аванс можно передать наличными, но лучше использовать безналичный перевод, банковскую ячейку или аккредитив.

и образец договора

Если оформляется предварительный ДКП, в нем нужно указать, в какой срок должен быть оформлен основной договор, а также предусмотреть ответственность за неисполнение обязательств. В остальном же содержание основного и предварительного ДКП примерно одинаково:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
  2. Адрес недвижимости, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Название и реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
  4. Общая стоимость квартиры
  5. Сумма, переданная в качестве предоплаты.
  6. Способ и порядок расчетов.
  7. Дата составления и подписи сторон.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как внести задаток при покупке квартиры?

Задаток обычно передается в момент подписания основного ДКП:

  1. Стороны оговаривают условия сделки, заключают ДКП. В этот же момент продавец получает задаток.
  2. Продавец и покупатель подают документы в Росреестр для переоформления права собственности.
  3. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Если стороны обращались в МФЦ, регистрация займет 9, в Росреестр – 7 рабочих дней. Нотариальные сделки регистрируются за три рабочих дня.

Важно! Как и аванс, задаток может быть внесен любым удобным способом: наличными, банковским переводом, через сейф или аккредитив.

Нужна ли расписка в получении денег?

Покупателю обязательно нужно взять с продавца расписку в получении денег сразу после их передачи. В дальнейшем это может понадобиться для подтверждения исполнения обязательств по договору.

Обратите внимание! Расписка составляется в простой письменной форме, отдельных требований к ней нет. Важно в ней указать сумму и факт получения денег продавцом.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Что лучше: задаток или аванс при покупке квартиры

Для покупателя удобнее задаток, если он на 100% уверен, что хочет купить конкретную квартиру. Даже если сделка сорвется по вине продавца, он будет «в плюсе», ведь по закону тот должен вернуть ему двойную сумму.

Аванс удобен тем, что любая сторона может отказаться от исполнения обязательств. Но в этом случае «пострадает» продавец, ведь ему придется возвращать деньги покупателю вне зависимости от ситуации.

Совет юриста: если нет никаких сомнений в покупке, лучше передать деньги в качестве задатка. Предоплата, в отличие от него, не гарантирует исполнение обязательств.

Обеспечительный платеж при покупке квартиры

В последнее время на рынке недвижимости количество сделок с обеспечительными платежами увеличилось. Согласно ст. 381.1 ГК РФ, обеспечительным платежом признается денежное обязательство, а также обязанность возместить убытки в случае неисполнения договора. Иными словами, при отказе от сделки вторая сторона сможет потребовать неустойку.

Обеспечительный платеж схож с задатком, но при заключении договора продавец и покупатель могут указать любые условия по части возврата.

Судебная практика

Задаток, обеспечительный платеж или аванс возвращаются при отмене сделки по договоренности сторон. Если же решить вопрос мирным путем не удается, сторона, имеющая право на получение денег, может обратиться в суд для принудительного взыскания.

Вот несколько примеров решений по реальным делам:

Ответы юриста на частные вопросы

Каковы риски для покупателя при покупке квартиры с задатком? Покупатель рискует лишь в том случае, если нарвется на мошенников. Суть проста: сначала продавец берет задаток и заключает договор, затем создает условия, в которых покупатель никогда бы не согласился на сделку. Соответственно, покупатель от нее отказывается, и деньги остаются у продавца.

Продаю квартиру ребенка, взамен должна найти ему другое жилье, иначе опека не одобрит сделку. Что лучше внести мне при покупке: аванс или задаток? Лучше задаток. Если указать в договоре аванс, опека может настороженно к этому отнестись, т.к. он в любом случае возвращается покупателю. Что возвращается: предоплата или задаток? Предоплатой служит аванс, и возвращается именно он.

Получить задаток обратно можно лишь при неисполнении обязательств продавцом, сумма возвращается в двойном размере. Нужно ли регистрировать договор предоплаты при покупке недвижимости? Нет. Сейчас договора не регистрируются. Регистрируется лишь переход права собственности по основному ДКП. Преддоговор или соглашение нести в Росреестр не нужно.

Покупатель внес большой задаток, чтобы я погасил ипотеку. В какой срок банк снимет обременение?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Задаток или аванс могут быть переданы по предварительному ДКП, основному договору, договору о предоплате или задатке.
  2. При покупке недвижимости подтверждением намерений сторон является задаток.
  3. Задаток возвращается покупателю в двукратном размере, если сделка отменяется по вине продавца. Аванс возвращается в любой ситуации, но в однократном размере.

Источник: https://SocPrav.ru/chem-otlichaetsya-avans-ot-zadatka-pri-pokupke-kvartiry

Что лучше вносить при покупке квартиры

Аванс и задаток при покупке квартиры

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п.

1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».

Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст.

329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.

 Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.

Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс.

Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток.

Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.

Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену.

Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.

Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.

 Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.

Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом.

Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись.

То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя.

Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги.

Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней.

На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.

Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок.

Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре.

Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется.

 Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей.

Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс.

Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.

Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Источник: https://www.cian.ru/blogs-chto-luchshe-vnosit-pri-pokupke-kvartiry-avans-ili-zadatok-299036/

Предоплата при покупке квартиры

Аванс и задаток при покупке квартиры

Последнее обновление: 11.06.2020

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» можно скачать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Вообще, факт передачи денег по Договору аванса должен быть отражен в самом договоре или в отдельной расписке. Ведь договор, по своей сути, это обязательство сторон исполнить что-либо, и это исполнение должно быть зафиксировано.

 Как на практике решается вопрос с распиской при передаче аванса, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).
Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.