Имеет ли силу договор аренды квартиры

Содержание

Аренда: как составить договор найма – Аренда – Журнал Недвижимости

Имеет ли силу договор аренды квартиры

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma/

Договор аренды квартиры: образец, нюансы заключения и расторжения

Имеет ли силу договор аренды квартиры

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов

Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире ( fizkes/shutterstock)

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Изначально необходимо определиться с понятием аренды.

Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.

Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.

Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.

«Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский.

Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д.

Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).

Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы.

Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).

Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д.

В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре.

«Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями ( Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма.

В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.

Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно.

К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.

Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение.

Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику.

Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии.

Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма ( Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия.

Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

«В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте.

Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре.

«В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение.

Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.

Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан.

Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть.

В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fce3a6b9a7947fee43693b1

Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры

Имеет ли силу договор аренды квартиры

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик.

Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу.

Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость.

Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно.

По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора.

В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате.

Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма.

Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин.

Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую».

В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно.

Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхование жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущерба при серьезных неприятностях.

Особенно актуально страхование в тех случаях, когда собственник находится далеко, например, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни арендатор, ни собственник, например, в результате затопления сседом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последнем случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, крупные риелторские компании предлагают владельцам на выбор несколько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко.

Глупостью будет надеяться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире.

Особеннострахование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

Пример: Если Вы купили квартиру под сдачу внаем в Севастополе на Северной Стороне , – звоните в фирму «Кот-Чистюля» – и приглашайте специалистов по вывозу строительного мусора на Северной Стороне, – и Вам только нужно обставить квартиру м сдавать жильё по самой оптимальной цене.

Статьи о недвижимости и путешествиях >>>

Источник: http://Flatcenter.ru/clauses/10.html

Договор найма жилого помещения: какие нюансы учесть

Имеет ли силу договор аренды квартиры

Коллаж Валерии Силантьевой

Рынок аренды недвижимости в России сегодня по большей части «серый», и государству, несмотря на все попытки, пока не удалось поставить его под контроль. Поэтому единственным инструментом, способным урегулировать отношения арендодателей и арендаторов, является договор найма жилого помещения.

Но, невзирая на всю их важность, такие соглашения зачастую заключаются на словах, либо — в лучшем случае — скачиваются в типовом виде из интернета. При этом нет никаких гарантий, что «готовые решения» составлены по-настоящему профессионально.

Мы расспросили экспертов о том, что нужно указать в договоре найма жилья, чтобы он действительно защищал интересы подписантов. 

Для чего подписывают договор?  

Казалось бы, объяснять, зачем нужно заключать договор найма жилого помещения, в 2021-м году уже никому не нужно. Однако многие сдающие и снимающие квартиры россияне до сих пор не пользуются этим инструментом. Между тем, скрепленное подписями соглашение не только вводит взаимоотношения арендодателя и арендатора в правовое поле, но и дисциплинирует их. 

Преимущество такого подхода перед устными договоренностями очевидно. Если в документе четко прописаны права и обязанности сторон, сроки найма, время оплаты проживания и коммунальных услуг, правила проведения срочного и косметического ремонта, то у обоих участников сделки не остается пространства для каких-либо нежелательных маневров — подписанное придется строго соблюдать. 

Соглашения, заключенные на словах, такой неотвратимой убедительностью не обладают: сказанное со временем забывается или может быть неправильно истолковано, да и предусмотреть все нюансы в устном обсуждении гораздо сложнее. Но самое главное — слова не имеют юридической силы, тогда как на письменный договор найма жилого помещения право в России смотрит так же, как и на любую другую деловую бумагу. 

Если хозяину квартиры вдруг вздумается выселить съемщика, не дожидаясь окончания срока найма, последнему нечем будет доказать, что с ним поступили несправедливо, и, например, уплаченный залог ему могут не вернуть.

Справедливо и обратное: если нерадивый жилец разнес квартиру в щепки и пропал, привлечь его к ответу у владельца, скорее всего, не получится — он не сможет подтвердить сам факт проживания вандала на этой территории.

  

Подписание договора найма позволяет избежать любых подобных перегибов, так как этот документ является для обеих сторон основанием обратиться за защитой своих интересов в суд. Помня об этом, люди обычно стараются вести себя корректно и ищут возможность уладить разногласия полюбовно. 

Разновидности договоров найма 

Договор найма жилого помещения гражданином в российской юридической практике заключается не только если речь заходит про коммерческий наем. Существует также понятие «социальный наем», когда арендодателем для гражданина выступает само государство в лице местных властей. Обычно это очень долгосрочные взаимоотношения — в муниципальной квартире человек может прожить всю жизнь. 

И хотя это не является предметом нашего внимания, читателям важно понимать, что договоры соцнайма для коммерческой аренды не подходят. Каждый их пункт строго регламентирован законами, тогда как взаимоотношения двух частных лиц могут быть урегулированы в более свободной форме. 

Существует две основных разновидности договоров коммерческого найма — краткосрочные и долгосрочные. Первые заключаются на срок до 11 месяцев, вторые — от года и более. Главное отличие между ними в том, что краткосрочные соглашения не требуют обязательной регистрации в Росреестре. Сегодня это наиболее популярный у наймодателей способ формализации отношений с арендаторами. 

Опрошенные нами эксперты советуют заключить договор найма жилого помещения и в случаях, когда речь идет о совсем непродолжительной аренде — на месяц или даже неделю. При большой текучке арендаторов риски разногласий с владельцами недвижимости намного выше, чем при долгосрочных отношениях, и быть защищенным от разного рода сюрпризов здесь даже важнее. 

и суть договора найма жилого помещения

По словам директора юридической компании «Аргумент» Виктора Куракина, в договоре должны быть указаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок, срок и способ оплаты, а также дата и место составления документа — все, что позволит однозначно сказать, кто и на каких условиях заключил соглашение.  

Кроме того, в документе или, как это обычно бывает, в приложении (акте приемки) должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и характеристиками их текущего состояния. При этом в последней графе должны быть не абстрактные формулировки вроде «хорошее», а конкретные недостатки или фотографии. 

По словам Ольги Павлиновой, руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», в акте приемки необходимо зафиксировать показания всех приборов учета на момент заселения — они будут стартовыми для последующей платы за услуги ЖКХ.  

Здесь же следует указать размер залога, если таковой предусмотрен.

Адвокат Валерий Асанов советует наймодателям взимать обеспечительный платеж в размере платы за один месяц на случай, если у арендатора начнутся финансовые проблемы: «Конечно, это двойная нагрузка на квартиросъемщика в первый месяц, но после окончания аренды эти деньги можно будет вернуть или использовать как последний платеж. А для арендодателя это гарантия выполнения обязательств».  

И еще один совет — скорее, уже для нанимателей. Перед тем, как поставить в соглашении свою подпись, внимательно и полностью прочитайте его. Собственноручно завизировав этот документ, вы добровольно принимаете на себя все прописанные там обязательства. Обнаружить среди них то, на что вы и не думали соглашаться, будет очень обидно. 

Как правильно составить договор аренды жилья

Если вы не хотите тратить на это много усилий, можете использовать в качестве отправной точки договор найма жилого помещения, образец которого размещен здесь. Его легко можно изменить под условия конкретной сделки. 

Тем же, кто готов к составлению соглашения об аренде с нуля, нужно знать, что договор найма жилого помещения между физическими лицами должен содержать несколько обязательных пунктов, без которых он не будет иметь силы. 

Обязательные условия договора найма жилого помещения 

Здесь нужно указать подробные сведения о сдаваемой квартире: точный адрес, жилая и общая площадь, кадастровый номер, список передаваемого нанимателю имущества.

Если вы квартиросъемщик, попросите включить в этот раздел пункт о том, что жилье не в залоге и не имеет обременений.

В противном случае аренда может закончиться раньше, чем вы планировали, из-за вмешательства третьих лиц, а хозяин не понесет за это никакой ответственности. 

В этом разделе прописываются паспортные данные наймодателя и арендатора. Если квартиросъемщик планирует делить кров с семьей, в документе нужно упомянуть ее членов. Это позволит владельцу недвижимости обезопасить себя от «табора» незваных жильцов — в таком случае соглашение может быть расторгнуто.  

  • Срок договора найма жилого помещения

Об этом мы подробно рассказали выше. В случае, когда в документе не оговорен вообще никакой срок, он считается бессрочным. 

  • Порядок взимания арендной платы 

Здесь необходимо указать, какого числа и каким образом арендатор будет расплачиваться с владельцем недвижимости за очередной месяц проживания. 

По словам руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», проживание лучше оплачивать посредством денежных переводов с указанием месяца, за который производится оплата: так у нанимателя всегда будет подтверждение того, что обязательства выполнены. Если же стороны договариваются о расчете наличными, Виктор Куракин советует брать с хозяина расписку за каждый ежемесячный платеж. Это также поможет доказать свою порядочность при возникновении споров. 

Нелишним будет регламентировать и другие нюансы оплаты: входит ли в нее расчет за интернет и коммунальные услуги, каковы санкции за просрочку платежа, как часто владелец может повышать аренду. 

  • Права и обязанности сторон   

обязанность арендодателя — предоставление жилого помещения по договору найма в установленный срок. Жилье при этом должно находиться в пригодном для жизни состоянии. Наниматель, в свою очередь, обязан вовремя вносить арендную плату, не причинять квартире и находящемуся в ней имуществу вреда, а также не допускать проживания там лиц, не упомянутых в документе. 

Кроме того, в нем стоит прописать запрет на субаренду помещения или его использование в предпринимательских целях (бывают случаи, когда в съемной квартире открывают, например, массажный салон).    

В качестве меры ответственности за разные отклонения может выступать оговоренный заранее штраф или же разрыв соглашения и немедленное освобождение помещения.  

  • Порядок внесения и возвращения депозита 

О депозите как мере защиты арендодателя от неприятных сюрпризов мы уже поговорили. Если вы собираетесь им воспользоваться, это обязательно нужно отразить в договоре: указать размер платежа, срок и способ его возврата, а также условия, при нарушении которых депозит остается у арендодателя.

Помимо обязательных пунктов в соглашении можно отразить и дополнительные нюансы, оговоренные сторонами.

Это может быть, например, частота и порядок визитов хозяина для проверки имущества, запрет или разрешение держать домашних животных, курить в помещении.

Если стороны договариваются о ремонте квартиры в счет оплаты проживания или порядке устранения поломок техники, это тоже нужно зафиксировать на бумаге.   

Подписание договора найма жилья позволяет избежать большинства возможных проблем или конструктивно их решать. Но бывают ситуации, в которых этот документ может противоречить российским законам или как минимум частично утрачивать свою силу. Защититься от этого можно, лишь проявив бдительность при подготовке к сделке.   

По словам Виктора Куракина, заключая договор о найме жилого помещения, нанимателю важно уточнить у владельца число собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для аренды, рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие отдельным приложением», — советует директор юридической компании «Аргумент». 

Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Когда он не превышает 11 месяцев, согласие других собственников необязательно. Если же документ рассчитан на год и более — от всех владельцев нужно получить письменное разрешение. В противном случае любой из них может оспорить заключенный договор в суде. 

К тому же самому итогу приведет и подписание соглашения с лицом, которое на самом деле не является владельцем недвижимости и, соответственно, не имеет на это права. Яркий тому пример — субаренда, когда некоторые предприимчивые наниматели передают снятое жилье другим лицам. 

Ольга Павлинова советует обязательно попросить у арендодателя оригиналы паспорта и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. А в случаях, если сделка осуществляется по доверенности, лучше все равно переговорить с собственником, а себе оставить копию доверенности.  

Если это покажется недостаточным, Валерий Асанов рекомендует самостоятельно запросить в Росреестре выписку на объект недвижимости. Ее, оплатив небольшую госпошлину, может получить любой гражданин. Для этого даже необязательно ходить в ведомство — заказать выписку можно и через интернет. 

Бывают случаи, когда для расторжения договора аренды даже не нужно обращаться в суд. Статья 174.1 ГК РФ признает ничтожным любое соглашение, если при его подписании были нарушены запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью.

Поэтому важно заранее убедиться, что квартира не находится в залоге и на нее не установлено обременений. О необходимости включения в документ соответствующего пункта мы упоминали выше.

От расторжения неправомочного договора это не спасет, зато поможет призвать нерадивого арендодателя к ответу.   

Расторжение договора найма жилого помещения

Если стороны арендной сделки не заключили бессрочный договор или не предусмотрели в нем автоматического продления, то вопрос о том, продолжать ли взаимоотношения, владельцу и нанимателю помещения придется решать каждый раз, когда срок соглашения будет подходить к концу. В таком случае за три месяца до окончания аренды хозяин недвижимости должен предложить квартиросъемщику заключить новое соглашение или освободить жилплощадь.  

Кроме того, в договоре об аренде нужно предусмотреть возможность досрочного его расторжения. Обычно стороны также договариваются заблаговременно уведомлять друг друга о таком намерении. За нарушение этого условия арендодателем или нанимателем можно предусмотреть неустойку. 

В этом же пункте лучше указать, что после уведомления о скором освобождении квартиры арендатор обязан с определенной периодичностью пускать в нее своих потенциальных преемников, чтобы хозяин мог показать товар лицом.    

Поводом для досрочного прекращения отношений также можно сделать злостную неуплату аренды, нанесение ущерба имуществу наймодателя, использование квартиры не по назначению и любой другой поступок, который владелец жилья считает неприемлемым.  

Источник: https://journal.n1.ru/articles/dogovor-naima-zhilogo-pomesheniya-kakie-nyuansy-uchest/

Составить договор краткосрочного найма жилого помещения правильно: образец, нюансы прав и обязанностей

Имеет ли силу договор аренды квартиры

В течение последних лет популярной альтернативой гостиницам стал съем посуточного жилья или съем квартир на срок до нескольких месяцев, что особенно актуально для туристов, студентов или граждан, которые находятся в рабочей командировке.

Договор краткосрочного найма жилого помещения не считается самым сложным гражданско-правовым документом, тем не менее, для лиц, которые ранее не сталкивались с такого рода вещами, составление соглашения может вызвать серьезные затруднения.

Эта статья расскажет о том, как юридически грамотно подготовить текст документа, чтобы он эффективно защищал интересы каждой стороны в случае непредвиденных обстоятельств.

С какого момента договор вступает в силу

По общему правилу договор вступает в силу с момента его заключения ( п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента он становится обязательным для сторон. Часто договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Как указать в договоре, что он вступает в силу с момента подписания

Для этого напишите: «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами». Обычно это условие включают в заключительные положения договора.

Учтите, что при наличии такого условия договор вступит в силу в момент подписания, только если он совпадает с установленным в законе моментом его заключения. Например, если для заключения договора требуется передача имущества, наличие такого условия не изменит это правило.

Возможны и другие варианты вступления договора в силу. В частности, это возможно, если ваш контрагент уклоняется от заключения обязательного для него договора и вы требуете это сделать через суд. В этом случае договор по общему правилу будет заключен с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Это, например, такие договоры, как:

  • публичный договор. Например, страховщик уклоняется от заключения договора ОСАГО ( п. 4 ст. 445 , п. 3 ст. 426 ГК РФ, ст. 1 Закона об ОСАГО);
  • основной договор после предварительного. Кроме того, суд может указать в решении иной момент заключения основного договора, если у вас с контрагентом возникли разногласия по его условиям ( п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Когда договор вступает в силу, если дата заключения, указанная в нем, не совпадает с датой реального подписания

В этом случае дата вступления договора в силу определяется в зависимости от того, сможете ли вы подтвердить реальную дату его подписания. Если да, то именно с нее и будет считаться заключенным и вступит в силу договор.

Как правило, реальную дату можно подтвердить, если подписант собственноручно указал ее рядом со своей подписью. Но чаще всего складывается ситуация, когда в шапке договора стоит одна дата, а реально стороны подписывают договор позже или раньше и никаких пометок об этом не делают.

В отсутствие доказательств того, что договор реально был подписан в другую дату, считается, что он вступает в силу в дату, которая указана в шапке.

Если же вы с контрагентом не встречались для подписания договора, а обменивались подписанными экземплярами, то договор вступит в силу в день, когда вы получите от контрагента подписанный ранее вами экземпляр договора ( п. 1 ст. 425 , п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Особенности расчета аренды

Вопрос расчета интересует обе стороны

договорных отношений. Квартиросъемщику не хочется переплачивать, а
арендодателю необходимо получить максимальную прибыль. В любом случае, рыночные отношения являются основным регулятором установления

сумм

ы арендной платы.

Ее формирование напрямую зависит от расположения района, близости дома к метро и другим транспортным развязкам, площади квартиры

и ее состояния, наличия мебели, техники и других аксессуаров для комфортного проживания. На цену влияет сезонность: проведение праздников, соревнований, других мероприятий. Юристы советуют застраховать жилье перед сдачей его в наем, поэтому
сумма
страховки обычно закладывается в тариф.

В любом случае, рыночный закон о взаимодействии спроса и предложения поможет найти золотую середину и назначить приемлемую цену за посуточную аренду квартиры

.

Что такое обратная сила договора и когда она применяется

Обратная сила договора — это применение его условий к отношениям, которые возникли до его заключения. То есть если между вами и контрагентом есть фактические отношения (например, вы сдаете в аренду помещение, а он регулярно платит) и затем вы заключаете договор, в котором закрепляете, что он применяется и к тем отношениям по аренде, которые были между вами ранее.

Если фактические отношения между вами существовали, но условие об обратной силе договора вы не согласовали, применить условия договора к этим отношениям не получится.

В частности, арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату за этот период в размере, который указан в договоре, а вправе будет требовать только уплаты неосновательного обогащения.

При этом его размер может оказаться гораздо ниже размера арендной платы (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Учтите, что нельзя применить обратную силу договора, если это противоречит закону или иное вытекает из существа отношений ( п. 2 ст. 425 ГК РФ). Например, нельзя придать обратную силу лицензионному договору на тот период, когда у лицензиара не было прав на результат интеллектуальной деятельности.

Защита от мошенников

К сожалению, с развитием коммерческой деятельности, возросло количество мошеннических действий в сфере арендных квартир

. Избежать их можно, соблюдая несколько простых правил.

  1. Не стесняться проверить документы: попросить собственника предъявить свидетельство о праве собственности на

    квартиру

    и

    паспорт

    . Для юридического лица обязательно должны быть в наличии Устав и другие учредительные бумаги, реквизиты указываются в одном из пунктов соглашения.

Источник: https://xn--80aajrcjbjmedh4bq.xn--p1ai/zhilishche/kratkosrochnyj-dogovor-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.