Предварительный договор долевого участия

Содержание

Предварительный договор долевого участия

Предварительный договор долевого участия

Последнее обновление: 17.08.2019

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков.

И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так.

Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем.

Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск «двойных продаж».

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е.

в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п.

Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает.

Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того.

Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции.

Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Согласно закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ).

Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами.

Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто.

Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях.

Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

  • Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
  • Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
  • В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет.

А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика.

Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью специализированных юристов.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Как самостоятельно проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру.

Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства.

Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа.

Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/predvaritelnyj-dogovor-dolevogo-uchastiya/

Предварительный договор долевого участия в строительстве: а стоит ли?

Предварительный договор долевого участия

Квартиры в новостройках, как правило, продаются по договорам долевого участия, которые заключаются в соответствии с Федеральным законом № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  Но иногда вместо ДДУ дольщику предлагается предварительный договор долевого участия (ПДДУ).  Застройщик убеждает, что этот договор – отличная сделка.  Но на самом деле, все может оказаться далеко не так.

Что такое ПДДУ и чем он отличается от ПДКП и ДДУ

Прежде всего, нужно упомянуть, что предварительный договор может быть заключен не только о долевом участии (ПДДУ), но и о купле-продаже квартиры (ПДКП).  Их нужно различать: предварительный договор долевого участия – это соглашение, в котором речь идет о будущем долевом участии в строительстве жилья.

  В отличие от него, по ПДКП застройщик обещает передать готовую квартиру. Это два разных соглашения, и связанные с ними последствия и риски для дольщика также различны. Предварительный договор купли-продажи мы рассмотрим в другой статье.

  Ниже речь пойдет о предварительном договоре долевого участия в строительстве (ПДДУ).

Иногда покупатель квартиры подписывает ПДДУ, не разбираясь в том, что это не договор долевого участия по 214 ФЗ – в результате невнимательности, или потому, что менеджер застройщика ввел его в заблуждение.

  Однако предварительные соглашения прямо не предусмотрены 214-ФЗ.

   Предварительный договор долевого участия не равнозначен ДДУ,  который будет зарегистрирован Росреестром и защищает права дольщика в соответствии с законом.

В то же время, нельзя утверждать, что заключение предварительного ДДУ противоречит закону.  Гражданский кодекс РФ в статье 429 предусматривает подобные соглашения.  Однако его соответствие Закону «Об участии в долевом строительстве» зависит от того, какие условия будут в него включены.

Если ПДДУ действительно не предполагает внесение средств — или предусматривает небольшой  платеж (депозит) как гарантию (обеспечение ) исполнения обязательств, такой договор можно заключить.  Но нужно помнить, что он не гарантирует получение квартиры.   Подобные предварительные договоры заключаются для бронирования квартиры в новостройке.

 Все, о чем говорит предварительный договор – что в будущем застройщик и будущий дольщик подпишут основной договор долевого участия.  Желательно также, чтобы депозит не был потрачен немедленно, а был использован только после заключения ДДУ (но это дольщик не сможет проконтролировать).

 Если же платеж по  предварительному документу значителен, это тревожный знак.

Зачем застройщики заключают ПДДУ и законно ли это

Необходимость предварительного договора ДДУ возникает, если застройщик не может (или не хочет) немедленно заключить основной ДДУ.  Причиной этого может быть как дольщик, так и сам застройщик.

Наиболее законный случай заключения ПДДУ — при покупке квартиры в новостройке в кредит.  Банку требуется уверенность в том, что кредитные деньги пойдут именно на приобретение квартиры.  Застройщику же нужна гарантия получения средств.

  Чтобы все остались довольны, дольщик и застройщик заключают ПДДУ, по которому уплачивается первоначальный взнос.  Дольщик предоставляет это соглашение банку и получает одобрение кредита.

  Убедившись, что деньги будут, застройщик заключает с дольщиком основной ДДУ.

Но так происходит не всегда.  Часто причина заключения ПДДУ – отсутствие у застройщика  на начальных этапах проекта разрешения на строительство, разрешения на привлечение средств дольщика и других необходимых документов. Оформление документов длится долго.

Средства же нужны застройщику все время: приходится оплачивать зарплаты сотрудникам, разрабатывать проект, готовить строительство.   Поэтому приходится заключать предварительный ДДУ с оплатой, хотя это и не соответствует закону.

После того, как необходимые документы оформлены, застройщик подписывает основные ДДУ – или же не подписывает, что означает проблемы для дольщиков.

Оплата по ПДДУ: что с ней не так

Застройщику крайне выгодна такая схема: он сразу получает деньги без жестких обязательств по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».  Финансовые риски же незначительны. В неблагоприятном случае дольщику возвращается обеспечительный платеж, без неустоек и штрафов. Таким образом, для застройщика предварительный договор означает сплошные «плюсы», а все «минусы» достаются дольщику.

Правда, дольщик может пытаться в суде доказать, что на самом деле с ним был заключен ДДУ, а не ПДДУ. Если сумма депозита оказалась значительной (сопоставимой со стоимостью квартиры), суд примет решение в его пользу.

Риски ПДДУ

Основной риск ПДДУ состоит в том, что дольщик не получит по нему квартиру.  ПДДУ – это только обещание в будущем заключить основное соглашение со всеми гарантиями по 214-ФЗ.  Для застройщика предварительный договор долевого участия в строительстве в большинстве случаев выгоден, а для дольщика – как правило, нет.

Обязательства застройщика не обеспечены

Приобретение квартиры по ДДУ обеспечено в соответствии с 214-ФЗ за счет:

  • залога прав застройщика на земельный участок и недостроенный дом;
  • пеней, неустоек и штрафов, которые вынуждают застройщика действовать в соответствии с законом.

Предварительный договор долевого участия не предоставляет никаких подобных гарантий дольщику.

Не соблюдаются сроки строительства

Очень часто, подписав ПДДУ, застройщик затягивает срок заключения основного договора долевого участия.  Каких-либо эффективных способов воздействия на него, кроме судебного разбирательства, у дольщика нет.

  В зависимости от обстоятельств, дольщик может либо требовать заключения основного ДДУ, либо (если цена квартиры полностью была уплачена) – настаивать на том, что в действительности застройщик подписал с ним именно основной ДДУ, а не предварительный.

  О правильном поведении в такой ситуации и виде иска лучше посоветоваться с юристом.

Обман дольщиков и двойные продажи

Основной ДДУ регистрируется Росреестром и считается заключенным с момента такой регистрации.  Поэтому продать одну и ту же квартиру двум дольщикам не получится.   В случае с ПДДУ таких препятствий нет.

Есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.

Потеря денег

Другой риск дольщика – потерять деньги, переданные застройщику в виде обеспечительного депозита. Строительная компания может отказаться вернуть деньги по требованию участника долевого строительства, если ДДУ окажется незаключенным в предусмотренный в предварительном договоре срок. В этом случае, деньги придется возвращать через суд.

Хотя по общему правилу дольщик будет вправе получить компенсацию за пользование чужими деньгами по Гражданскому кодексу РФ,  такая компенсация для дольщика-физического лица окажется в два раза меньше, чем предусмотренная 214-ФЗ (1/300 ключевой ставки ЦБ вместо 1/150). Но, скорее всего, эта дополнительная сумма не компенсирует фактическую инфляцию и возросшие цены квартир. Чтобы получить компенсацию в полном объеме, дольщику придется доказать, что ПДДУ на самом деле являлся полноценным договором долевого участия.

Банкротство застройщика

Еще одна, более существенная проблема возникнет, если финансовое положение застройщика ухудшится.  Дольщики при банкротстве защищены положениями 214-ФЗ.  В ряде случаев они имеют право на выплаты из компенсационного фонда. Проданные по ДДУ квартиры защищены от требований кредиторов.

В соответствии со статьей 201.1 (часть 6) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ покупатели квартир по предварительным соглашениям, защищены в случае банкротства застройщика.

  В части шестой этой статьи перечислены наиболее распространенные схемы продажи квартир в новостройках в обход требований 214 -ФЗ — предварительные договоры, купля-продажа, вексельные схемы, ЖСК и другие.

  Требования участников таких сделок о передаче квартир или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

Но в случае двойных продаж, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, и при этом один из них получил квартиру по акту приема-передачи, такой дольщик имеет преимущество и может оставить за собой квартиру (Определение Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 № 67-КГ16-15).  Остальные, в лучшем случае, смогут вернуть деньги — и то не всегда.

Заключение и регистрация ПДДУ

Если же, несмотря на все риски, квартира или цена настолько привлекательна, что дольщик принимает предложение о ПДДУ – нужно хотя бы его правильно заключить.

Важно, чтобы предварительный договор содержал все условия основного договора долевого участия:

  • описание квартиры и многоквартирного дома. Должна быть указана вся информация о квартире: секция, этаж, площадь, количество комнат, отделка.
  • цену квартиры. Необходимо прописать полную стоимость квартиры и цену за метр. Также, должны быть определены сроки оплаты. Если ПДДУ содержит условие о депозите, также должно быть указано, что депозит засчитывается в счет цены основного ДДУ.
  • указание на то, чем гарантировано исполнение обязательств застройщика.

Самый удобный способ обеспечить необходимые условия  – приложить к предварительному договору проект основного ДДУ.

Предварительный договор также должен устанавливать срок, в который будет заключен основной ДДУ.  В отсутствие такого указания этот срок равен 1 году.  Договор долевого участия можно будет заключить и досрочно.

Некоторые юристы считают, что необходимо регистрировать предварительные договоры, поскольку основной ДДУ подлежит регистрации.  Однако, обычно такие предварительные соглашения не регистрируются, и суды поддерживают именно эту позицию.  Закон устанавливает, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной.

  Однако регистрация не связана напрямую с формой договора.  Форма же договора (простая письменная) остается одной и той же и в случае ДДУ, и в случае ПДДУ.

  Поэтому даже если основной ДДУ, который стороны планируют заключить, подлежит регистрации, для предварительного договора регистрация не требуется (Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 года № 5-В10-42, пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).

Если строительная компания не укладывается в срок, ее менеджеры могут попросить подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться на это или нет – зависит от участника долевого строительства.

Образец ПДДУ

Образец предварительного договора долевого участия в строительстве вы найдете на нашем сайте.

Заключать предварительное соглашение о долевом участии или обратиться к другому застройщику – зависит от дольщика.  В любом случае, стоит взвесить все риски и выгоды такого решения.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pddu

Предварительный ДДУ — как избежать сомнительных сделок – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Предварительный договор долевого участия

Многие покупатели, желающие получить новую квартиру за доступную стоимость, готовы закрыть глаза на юридические формальности и подписать предварительный ДДУ (договор долевого участия). Дольщик оформляет сделку и отдает деньги застройщику.

Девелопер уверяет, что в будущем будет оформлен договор долевого участия по всем правилам, успокаивая бдительность клиента.

Между тем подобные сделки сопряжены с большим риском, требуют грамотного правового подхода и профессиональной юридической консультации.

Предварительный договор на приобретение квартиры у застройщика чаще всего оформляется в двух случаях:

  1. Застройщик еще не получил в установленном порядке все разрешительные документы на строительство и еще не имеет права заключить договор долевого участия.
  2. Строительство объекта завершено. Дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет. В таком случае заключается предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор фиксирует намерение застройщика и гражданина оформить в будущем договор по отчуждению и приобретению недвижимости. Более того, предварительный ДДУ регулируется общими нормами гражданского законодательства.

В отличие от вышеуказанных соглашений, договор долевого участия заключается в рамках 214 ФЗ. Закон содержит ряд правовых гарантий участников долевого строительства, вложивших денежные средства в покупку объекта в новостройке.

Важно также, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, и только после этого считается заключенным. Такая форма сделки защищает приобретателя недвижимости от повторной продажи его будущей квартиры другим лицам (двойные продажи). Подробнее об особенностях ДДУ и порядке его оформления можно узнать здесь.

Предварительный договор долевого участия в строительстве содержит лишь обязательство сторон заключить в дальнейшем основной ДДУ. Такое соглашение не регистрируется, а значит существует риск остаться без квартиры.

Законом четко регламентировано, что строительная компания может привлекать денежные средства граждан для создания объектов недвижимости только в двух случаях:

  • в рамках заключения ДДУ;
  • при создании жилищно-строительного кооператива.

Однако случаются ситуации, когда застройщику выгоднее заключить предварительный договор долевого участия в строительстве с потенциальным клиентом.

Девелопер прибегает к такой схеме сделки, например, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, на котором будет осуществляться стройка.

Оформление предварительного соглашения также позволяет застройщику избежать выплаты неустойки за несвоевременную сдачу квартиры, предусмотренную ФЗ 214.

Заключение предварительного договора регламентируется 429 статьей ГК РФ, определяющей форму, условия и сроки совершения сделки. При этом закон не только предусматривает порядок заключения такого соглашения. Законодательство также позволяет обязать застройщика подписать впоследствии договор долевого участия даже, если он уклоняется от заключения.

Как можно защитить свои права, если застройщик отказывается заключать ДДУ после заключения предварительного договора:

  1. В судебном порядке можно обязать застройщика заключить ДДУ. Более того, гражданин может потребовать от застройщика возместить убытки, если последний необоснованно отказывается от подписания договора долевого участия.
  2. Предварительный ДДУ можно признать договором долевого участия в судебном порядке. Для этого необходимо доказать суду, что фактически между сторонами заключен именно договор долевого участия (переквалификация договора).
  3. Строительную компанию можно обязать вернуть ранее переданные по предварительному договору денежные средства.
  4. Возможно в судебном порядке признать право собственности на квартиру или иной объект недвижимости.

Специалисты нашей компании обладают обширным опытом в решении подобных проблем и смогут подготовить необходимые документы, например исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Предварительный договор долевого участия — это сделка, связанная с высокими рисками. К самым неприятным последствиям, которые могут возникнуть после подписания соглашения, можно отнести:

  • Невозможность вернуть первоначальный платеж по предварительному договору долевого участия. Так как такая сделка не регистрируется в Росреестре, застройщик может заключить договор на один и тот же объект с несколькими клиентами. Собрав деньги, девелопер может ликвидировать компанию. Даже если гражданин взыщет с недобросовестного застройщика деньги в судебном порядке, он не сможет исполнить решение суда и возвратить свои вложения.
  • Предварительный договор не включает необходимые условия, позволяющие заключить в будущем ДДУ. Если предварительное соглашение не содержит обязательных требований, предъявляемых законом к ДДУ, то суд может не признать такую сделку договором долевого участия. Застройщик не подпишет с клиентом необходимый договор, гражданин не сможет получить желаемое жилье.
  • Если клиент не направит предложение о заключении ДДУ в предусмотренный соглашением срок, он не сможет обязать строительную компанию оформить финальную сделку. Иногда в предварительном ДДУ не указан период для отправки уведомления о намерении подписать договор долевого участия. Тогда по умолчанию он составляет год с момента подписания первоначального договора.
  • В случае банкротства застройщика могут возникнуть сложности с включением в реестр требований по передаче жилых помещений. Если у строительной компании имеется долг по соглашению, можно предъявить требование о взыскании задолженности в арбитражном суде. Также в суде придется переквалифицировать предварительный договор в договор долевого участия.

Если застройщик игнорирует требование клиента об оформлении договора долевого участия, гражданин может обратиться в суд. Однако в исковом заявлении нужно грамотно сформулировать требования, чтобы получить желаемый результат и зря не потратиться на судебную работу.

Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» помогут составить претензию к застройщику, либо подберут иной, подходящий вам, способ правовой защиты.

Основное на что нужно обратить особое внимание при заключении договора с застройщиком – это содержание договора и надежность строительной компании.

Перед оформлением сделки необходимо внимательно изучить текст соглашения. Чтобы понять, как должен выглядеть предварительный договор участия в долевом строительстве, образец можно скачать по ссылке.

В предварительном договоре следует указать:

  • взаимные обязательства сторон оформить в будущем основной договор;
  • условия, определяющие предмет и содержание будущей сделки;
  • срок, в пределах которого будет заключен договор долевого участия.

Обязательно учтите следующие моменты при заключении предварительного договора:

  1. На какой стадии строительства находится объект недвижимости.Если застройщик еще не получил разрешение на постройку дома, то оформление предварительного ДДУ считается наиболее рискованной сделкой. Когда жилое здание уже построено и введено в эксплуатацию, но еще не учтено в кадастре недвижимости, оформление такого соглашения несет меньшие риски. В этом случае, можно переквалифицировать в судебном порядке предварительный договор в ДДУ, а также признать право собственности на квартиру.
  2. Насколько стабильно финансовое положение строительной компании.Перед подписанием предварительного договора следует убедиться, что застройщик не является потенциальным банкротом. Компания, имеющая значительную задолженность перед кредиторами и дольщиками, может не выполнить своих обязательств по предварительному ДДУ.Некоторые строительные компании требуют внести обеспечительный платеж в рамках предварительного ДДУ равный стоимости квартиры. Как правило, добросовестные девелоперы не выдвигают таких условий и предлагают перечислить задаток в сумме, не превышающей минимального размера первоначального ипотечного взноса.

Наша компания поможет оценить возможные риски и проведет необходимый правовой и финансовый анализ застройщика.

В предварительном договоре должен быть подробно прописан предмет сделки — будущий объект недвижимости.

Так как основным намерением сторон такого соглашения является подписание договора долевого участия, нужно четко изложить условия итогового контракта по отчуждению и приобретению квартиры.

В противном случае, суд сделает вывод о том, что стороны не смогли договориться о существенных условиях сделки и признает договор незаключенным.

Ключевой пункт предварительного договора и ДДУ — это описание жилого помещения или иного объекта недвижимости.

В соглашении должна быть указана детальная информация о будущей квартире: площадь, количество комнат, номер этажа, наименование секции дома и вид отделки.

В соглашении также необходимо зафиксировать полную стоимость объекта недвижимости, порядок и сроки оплаты. Более того, предварительный ДДУ должен включать пункт о том, что денежное обеспечение идет в зачет по основному договору.

Не менее важное условие — срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, например, не позднее 30 августа 2020 года.

ЮК «Хелп Консалтинг» поможет разрешить спорные вопросы при заключении предварительного договора ДДУ.

Если договор уже подписан и возникли проблемы, наши специалисты подберут надлежащий способ защиты и проведут полное юридическое сопровождение в суде.

Связаться с нами можно по телефону, электронной почте либо адресу, которые вы найдете на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Особенности заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ)

Предварительный договор долевого участия

Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия.  Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.

В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.

Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г.

№214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного.

Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить – ПДДУ никаким образом не касается данного закона.

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор – это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

  • обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
  • срок заключения основного соглашения;
  • существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

block_attantion

Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

О законности заключения предварительного договора долевого участия

ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.

Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.

Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ – это получить вложения в свои проект.

Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг.

Строителям нужны деньги, вот они и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство дома (хотя по закону они не имеют права этого делать, и подобные действия грозят им внушительными штрафами).

Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.

Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.

Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.

Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.

Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них – это вероятность вообще не получить назад своих денег.

По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.

Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.

Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование – можно смело обращаться в суд.

Почему не ДДУ?

Строительные компании, которые практикуют предварительные соглашения, обычно не утаивают причину их заключения. Как правило, такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. В этом не всегда бывает виноват застройщик, иногда и местная администрация затягивает сроки выдачи документов.

Однако если вы решили заключить ПДДУ именно из-за этих обстоятельств, предварительно проанализируйте деловую репутацию компании, так как за отсутствием разрешения могут скрываться куда более серьезные проблемы: например, не оформлены права на участок под строительство, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены технические требования для подключения коммуникаций и др.

В подобной ситуации гарантии того, что разрешение на строительство вообще будет получено, нет.

В некоторых случаях ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что все бумаги у строительной фирмы в порядке, но по разным соображениям она хочет получить деньги от дольщика до оформления основного документа. Характерной особенностью такого соглашения является маленький срок до заключения ДДУ (2-3 месяца). В этом случае риск минимален.

ПДДУ практикуют как крупные, так и малые строительные фирмы. Крупные – потому что уверены в получении всех необходимых разрешительных бумаг, а значит нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие – потому что не хватает денег на начальном этапе строительства.

В некоторых случаях обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика оформить ПДДУ. Например, это может быть удобное для вас расположение возводимого многоквартирного дома, удачная планировка будущих жилых помещений, выгодная стоимость квартиры. В этом случае основной задачей участника долевого проекта является минимизация своих рисков.

Категорически не советуем вам заключить предварительное соглашение, обеспечительный платеж по которому равняется полной стоимости квартиры, даже если предложение крайне заманчиво, и все остальные условия вас полностью устраивают. Добросовестные строительные организации не станут выдвигать подобное требование, они предложат внести некоторую сумму в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

Перед подписанием ПДДУ также необходимо тщательно изучить его содержание. Типовой формы указанного договора не существует, однако законодатель предписывает, что она должна быть аналогична форме основного соглашения. При несоблюдении этого требования документ может быть признан не имеющим юридической силы.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДД

ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.

445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.

Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно – это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.

Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.

В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/osobennosti-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.