Залог или задаток при покупке квартиры разница

Содержание

Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Залог или задаток при покупке квартиры разница

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги.

Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы.

Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2021 — должен содержать:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Залоговый платеж (задаток) или аванс при покупке квартиры. Важность различий

Залог или задаток при покупке квартиры разница

Во время приобретения квартиры обсуждение внесения покупателем некоторой суммы в качестве предоплаты выглядит вполне естественным. При этом сумма может называться авансом или задатком, эти слова часто воспринимаются как синонимы, однако имеют совершенно различную трактовку с точки зрения действующего законодательства.

Чем именно отличается задаток от аванса, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого из видов предоплаты, и как правильно оформить платеж, будет рассмотрено в данной статье.

Суть различий

Основное отличие аванса от задатка заключается в том, что задаток является суммой, которая служит гарантийным обязательством заключения сделки и не возвращается, если сделка срывается по вине покупателя.

Аванс, в свою очередь, это просто внесение определенной части суммы в качестве предоплаты по договору, и если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то аванс должен быть возвращен.

Другими словами, задаток является гарантией сделки, а аванс такой гарантией считаться не может.

При этом аванс выполняет лишь одну функцию (предоплата), а задаток выполняет сразу две функции (гарантия и предоплата).

Кроме того, есть еще одна функция, которую выполняет задаток – это доказательная функция.

Если продавец отказался продавать квартиру, покупатель, заключивший с ним договор и передавший задаток, может обратиться в суд, который примет решение о возврате задатка в двойном размере.

Задаток и аванс с точки зрения закона

Статья 380 Гражданского Кодекса определяет понятие задатка следующим образом. Задаток – это сумма, которая передается одной стороной как часть причитающихся по договору купли-продажи денег, другой стороне, и служит доказательством исполнения договора.

Правила возвращения задатка регулирует статья 416 ГК РФ – задаток должен быть возвращен, если обязательства прекращают действовать до начала их исполнения при невозможности их исполнения.

Имеются в виду форсмажорные обстоятельства, которые помешали проведению сделки (умер или серьезно заболел продавец, покупатель, произошло стихийное бедствие, пр.), при наступлении этих обстоятельств, продавец просто возвращает задаток.

В остальных случаях при отказе от сделки покупателя задаток не возвращается, а вот если сделка была отменена продавцом, то он должен не только вернуть задаток, но вернуть его в двойном размере.

Аванс, в свою очередь, является платежом, который не регламентируется действующим законодательством РФ, несмотря на что, порядка 60% сделок на рынке недвижимости предполагают внесение предоплаты непосредственно в виде аванса.

Вообще, с точки зрения закона, авансом является сумма, которая передается физическому или юридическому лицу для покрытия части расходов, связанных с оплатой оказанных услуг или выполненной работы.

Таким образом, аванс является предоплатой, его размер, порядок выплаты и возврата определяется договорными отношениями.

Если покупатель отказывается от сделки, аванс положено вернуть в полном объеме или за вычетом расходов, для покрытия которых эта сумма была предназначена (оговаривается в самом тексте договора или в приложении). При отказе от сделки продавца он также возвращает аванс.

В законодательстве есть специальный пункт (п. 3. ст.

380 ГК РФ), который говорит о том, что если цель вносимой предоплаты не была оговорена в договоре (то есть, непонятно, является ли эта сумма задатком или авансом), то эта сумма считается внесенной в качестве аванса.

Только необходимо понимать, что законодательно аванс имеет меньшую защиту, и в суде решающим фактором будет то, каким образом прописан порядок и условия передачи, возврата аванса на случай, если сделка не состоялась.

Альтернатива авансу и залогу

В принципе, покупателю и продавцу для обеспечения гарантий сделки совершенно необязательно оперировать денежными средствами. Достаточно серьезной гарантией является подписание предварительного договора купли-продажи.

Этот документ обязывает сторону заключить основной договор с дальнейшим исполнением его содержания и в предварительном договоре прописать ответственность сторон на тот случай, если сделка сорвется до заключения договора купли-продажи.

В случае неисполнения одной из сторон обязательств, прописанных в предварительном договоре, вторая сторона может получить компенсацию (согласно пункту об ответственности в договоре) через суд.

Предварительный договор заключается в том случае, когда нет возможности заключить основной. Например, не готовы документы, не выписаны проживающие, квартира находится под арендой, еще не получено согласие остальных собственников, пр.

Правила оформления задатка

Процедуру передачи денежных средств в качестве задатка необходимо оформить в виде соответствующего документа, иначе в суде будет достаточно непросто доказать, что передача задатка вообще имела место.

Нужно составить соглашение о задатке, однако перед этим  необходимо подписать договор купли-продажи, который, собственно, и обеспечивается этим задатком.

То есть, если сначала внесен задаток (и подписано соглашение), а договор оформлен только после этого, то соглашение о задатке юридической силы не имеет.

Кроме того, задаток не может служить обеспечением предварительного договора купли-продажи, согласно ст. 429 ГК РФ при подписании этого документа имущественные отношения между сторонами не возникают.

Получение задатка должно быть задокументировано распиской, которая должна быть написана от руки (только шариковой ручной). Если квартирой владеют несколько собственников, то расписку пишет каждый, при этом сумма задатка делится между ними пропорционально долей собственности.

Правила оформления аванса

Соглашение об авансе нужно оформлять также после подписания основного договора купли-продажи и заверить у нотариуса.

Договор и соглашение должен подписать лично собственник (подпись доверенного лица по некоторым причинам может не иметь юридической силы).

Учитывая отсутствие законодательно утвержденного регламента внесения аванса, в договоре нужно максимально четко прописать все аспекты передачи аванса (при каких обстоятельствах аванс возвращается).

Нюансы при оформлении аванса и задатка

  • Как уже отмечалось, аванс или задаток не может вноситься по предварительному договору, хотя некоторые агенты по недвижимости и собственники настаивают на этом;
  • При оформлении задатка или аванса покупатель должен проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру. Если договор купли-продажи с задатком заверяется у нотариуса, последний сам проверит все документы;
  • Хорошей альтернативой личной передаче денег продавцу (или перечислению на банковский счет) является использование депозитной ячейки. Так, если продавец окажется мошенником, придется возвращать аванс через суд, помещение денег в депозитную ячейку позволит избежать лишних хлопот, поскольку получить деньги продавец сможет только при выполнении определенных условий;
  • Не рекомендуется подписывать договор купли-продажи и вносить задаток, если в квартире имеются элементы перепланировки, и эта перепланировка не узаконена. До тех пор, пока продавец не приведет документы в порядок, он не сможет продать квартиру, а когда он это сделает – неизвестно;
  • Не стоит забывать, что для продажи жилья необходимо согласие всех собственников, что должно подтверждаться соответствующими документами. В противном случае отказ одного из собственников может стать причиной того, что договор, а также соглашение о задатке будет признано недействительным.

Источник: https://superrielt.ru/articles/7001/

Что лучше вносить при покупке квартиры

Залог или задаток при покупке квартиры разница

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п.

1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».

Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст.

329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.

 Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.

Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс.

Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток.

Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.

Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену.

Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.

Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.

 Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.

Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом.

Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись.

То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя.

Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги.

Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней.

На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.

Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок.

Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре.

Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется.

 Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей.

Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс.

Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.

Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Источник: https://www.cian.ru/blogs-chto-luchshe-vnosit-pri-pokupke-kvartiry-avans-ili-zadatok-299036/

Аванс, задаток и залог – есть ли между ними разница?

Залог или задаток при покупке квартиры разница

При покупке дома или квартиры в Сочи покупателю очень важно подтвердить серьезность своих намерений и внести предоплату продавцу, которая выступает гарантом совершения сделки. Разумеется, делать это нужно только после того, когда вы точно определились с объектом недвижимости и стопроцентно уверены в том, что именно здесь вы хотите жить или отдыхать.

Существует два варианта предоплаты – это задаток и аванс. Для многих эти слова являются синонимами, но на деле между ними существуют колоссальные отличия.

Предоплата – для чего она нужна?

Предположим, что вы уже нашли квартиру своей мечты в Сочи и желаете стать ее полноправным владельцем. Внесение предоплаты в данном случае является гарантом того, что собственник гарантировано продаст ее вам и не будет рассматривать других покупателей.

Предоплата за выбранный покупателем объект недвижимости вносится на определенный срок и засчитывается в счет общей стоимости квартиры или дома. Обязательно нужно подписать договор о том, что покупатель передал денежные средства, а собственник – получил. К слову, принимать предоплату может не только собственник, но и его доверенное лицо.

Например, сотрудник агентства недвижимости, наделенный соответствующими полномочиями. Кроме того, предоплата дает обеим сторонам сделки определенные финансовые гарантии и фиксирует договорные обязательства. В качестве предоплаты могут выступать залог, аванс или задаток.

Ниже мы подробно рассмотрим каждый из способов, разберемся в чем их главные отличия и как правильно вносить предоплату за выбранную вами квартиру.

Назад

Задаток и аванс – в чем разница?

Чаще всего для обеспечения финансовых гарантий и подтверждения намерения купить объект недвижимости, используются задаток или аванс.

Для людей, которые впервые сталкиваются с покупкой жилья, эти два понятия могут быть абсолютно синонимичны, но различия между ними есть, и они существенные.

Чуть реже в качестве финансового обеспечения выступает залог. Подробнее о каждом из видов предоплаты мы расскажем ниже.

Назад

Задаток

Само определение термина «задаток» четко прописано в статье №380 Гражданского Кодекса РФ. Он представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель передает продавцу в счет будущей сделки.

Кроме того, что он выполняет роль предоплаты, он еще и выступает гарантом обеспечения всех условий, прописанных в договоре.

Характерные особенности задатка:

  1. Если сделка сорвалась по вине продавца, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
  2. Если срыв сделки происходит по вине покупателя, то задаток остается у продавца;
  3. Если сделка не может быть совершена по причине обстоятельств непреодолимой силы (пожар, стихийное бедствие), то задаток возвращается покупателю без наложения на продавца штрафных санкций.

Внесение задатка при покупке квартиру или дома оформляется документально, в письменной форме. Причем сумма здесь особого значения не имеет. Соглашение может быть составлено от руки или же оформлено на специальном бланке.

Назад

Аванс

Авансом называют определенную сумму денежных средств, которую покупатель передает продавцу для покрытия расходов. Это предварительный способ расчета за квартиру и, как правило, его сумма составляет 1-3% от общей цены недвижимости. Четкого определения данного термина в Гражданском Кодексе РФ нет.

Главное отличие аванса от задатка при покупке квартиры заключается в том, что если сделка будет сорвана по каким-либо причинам, то аванс полностью возвращается покупателю.

Однако, если часть денег уже была потрачена на сбор и проверку документов, то средства будут возвращены не в полном объеме.

В вопросе того, в чем разница между задатком и авансом, все эксперты схожи во мнении о том, что аванс – это более простой способ предоплаты, который не несет жесткой ответственности для обеих сторон сделки. Однако задаток защищает интересы участников в случае недобросовестности одного из них.

Назад

Что лучше выбрать – договор задатка или аванса?

Выбор подходящего способа внесения предоплаты, в первую очередь, должен быть основан на ваших личных пожеланиях. Например, если вы стопроцентно настроены на сделку и преследуете цель установить ответственность сторон, то выбирайте задаток, которые строго регламентирует все права и обязанности.

В случае, если вы переживаете о том, что сделка по каким-либо причинам может сорваться и не хотите терять деньги, то лучше рассмотреть вариант аванса.

Чем отличается задаток от аванса мы с вами уже выяснили. Отметим только еще раз то, что независимо от выбранного способа предоплаты, очень важно фиксировать все в договоре – прописывать сумму, порядок расторжения и прочие нюансы.

Назад

Залог – что это такое?

Еще один способ показать серьезность своих намерений в отношении приобретаемого объекта недвижимости – это залог. На практике он встречается достаточно редко, но все-таки встречается, поэтому ему мы посвятили отдельный пункт.

Часто для покупателей нет какой-то очевидной разницы между залогом, задатком и авансом. С отличиями последних мы с вами разобрались, переходим к залогу.

Итак, залогом называется способ предоплаты в рамках которого покупатель передает продавцу не финансы, а какую-либо ценную вещь. К этой категории может относиться недвижимость, ювелирные изделия, автомобили.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, так как далеко не все продавцы желают получать в качестве финансовой гарантии чье-либо имущество.

Назад

Как правильно составить договор?

Какой бы из способов внесения предоплаты вы не выбрали, очень важно уделить должное внимание составлению договора. В обязательном порядке в нем должны быть отражены следующие пункты:

  1. Данные продавца и покупателя;
  2. Детальная информация об объекте недвижимости;
  3. Сумма и сроки, на которые вносится предоплата;
  4. Необходимые действия сторон (например, собственник должен подготовить справки об отсутствии задолженности, согласии супруга);
  5. Сроки снятия квартиры с регистрации;
  6. Сроки, в которые собственники должны освободить квартиру;
  7. Факторы и причины, которые могут помешать сделке;
  8. Подписи сторон.

Также в обязательном порядке в договоре необходимо прописать дату и место совершения сделки.

В случае, если продавец оказался недобросовестным и отказывается возвращать предоплату, то, при наличии договора и расписки о получении средств, всегда можно вернуть деньги в судебном порядке.

Назад

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/avans-zadatok-i-zalog-est-li-mezhdu-nimi-raznitsa/

Аванс и задаток: что выбрать

Залог или задаток при покупке квартиры разница

Аванс никак не регулируется на законодательном уровне, но широко распространен в практике заключения договоров, поэтому важно знать его основные отличия от задатка.

Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.

Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар.

Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка.

На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.

Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.

Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.

Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка.

Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре.

Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора. 

Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.

Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.

Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.

Что выгоднее для продавца и покупателя?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Если участник сделки не до конца уверен, что сможет выполнить свои обязательства, ему невыгодно использование в договоре задатка — можно навсегда распрощаться с этой суммой. Если этот участник — продавец, он рискует получить требование об уплате двойной суммы задатка. Авансовая форма расчетов, наиболее распространенная в гражданском обороте, — более «мягкая» для обеих сторон.

Требование о задатке при регистрации заявок является распространенным среди организаторов публичных торгов, в том числе при продаже активов предприятия-банкрота. Аванс здесь не подойдет. В случае участия в публичных торгах избежать соглашения о задатке, который, как правило, составляет не более 20% от начальной цены лота, вряд ли удастся.

Существует такое понятие как «сильная» и «слабая» сторона в сделке. Сильная сторона — это та, которая хочет и может заключить договор только на своих условиях.

Если сильная сторона решила, что готова заключать договор только с условием о задатке, то слабая сторона может только согласиться с таким условием или отказаться от заключения сделки вообще.

Слабая сторона вряд ли сможет «продавить» свои условия и должна тщательно взвесить свои возможности. Не сумев выполнить свои обязательства, можно потерять деньги.

Если ни одна из сторон не желает ставить жесткие условия, например, рассчитывая на дальнейшее сотрудничество, лучше выбрать авансовую форму расчетов — это выведет стороны на паритетные условия.

Ирина Прядеина, юрист юридической компании «Генезис»

При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке. В таком случае при нарушении обязательства со стороны продавца покупатель вернет свои деньги, получит компенсацию и сможет возместить убытки.

Для продавца чаще выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю исключительно уплаченную в качестве аванса сумму, не неся никаких штрафных санкций.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Для покупателя выгоднее задаток, так как он заставляет продавца соблюдать условия договора, иначе ему придется выплатить двойную сумму задатка. Аванс такого обеспечения не дает, он может быть просто возвращен покупателю при нарушении условий договора.

Если продавец не хочет гарантировать конкретному покупателю исполнения договора (например, на покупку квартиры много желающих), то можно использовать аванс. В таком случае продавец не будет обязан исполнить условия, а может просто вернуть покупателю деньги.

Если продавец желает обеспечить исполнение обязательств по договору покупателем, то можно применить задаток. Если покупатель откажется от исполнения договора, задаток остается у продавца.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Основной минус задатка заключается в том, что при любой непонятной ситуации он будет признан в суде авансом. Минус аванса — это отсутствие обеспечительной функции, что приводит к отсутствию санкций у сторон при срыве сделки.

При неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается давшему его лицу в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки.

Заключая сделку купли-продажи, лучше прибегнуть к помощи задатка.

Существующие штрафные санкции стимулируют и продавца, и покупателя действовать добросовестно, ведь в случае срыва сделки придется ответить за виновные действия.

Авансовый платеж как таковой не дает никаких гарантий, не придает сделке весомости и значимости, поскольку позволяет легко отказаться от её совершения без неблагоприятных последствий.

Говорить о выгоде в данном случае, на мой взгляд, возможно лишь в том случае, если одна из сторон является недобросовестной. Если покупатель и продавец действуют добросовестно, то никто не останется в минусе ни при использовании задатка, ни при внесении авансового платежа.

Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения.

Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении.

Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.

К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).

В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем.

В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта.

В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.

Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.

В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.

Источник: https://kontur.ru/articles/4774

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.